Riunione di condominio: fai valere la tua voce così

La riunione di condominio: nella cinematografia e nella letteratura sono sinonimo di conflitti e di seccature, di feroci litigi e di scaramucce tra vicini di casa. Impossibile dimenticare le scene del film “Fantozzi subisce ancora” quando i condòmini affrontavano la consueta assemblea armati di elmetti e mazze da baseball per poi salutarsi cordialmente al termine della seduta come se nulla fosse accaduto o, ancora, il film “Riunione di condominio”, una commedia francese nella quale le assemblee del palazzo diventavano una specie di specchio della società tra problemi di gestione condominiale e problematiche personali degli inquilini capeggiati dall'amministratore depresso cronico. È un po’ quello che accade in molte realtà!

In questi casi, si tratta di una fiction, una rappresentazione spesso esagerata e iperbolica, ma ci sono molte situazioni nelle quali la riunione di condominio diventa un momento impegnativo, o anche critico, sia emotivamente che praticamente, pur restando un momento importante nel quale puoi far valere i tuoi diritti di condomino. 

In questo articolo ti diamo alcuni riferimenti importanti che devi conoscere se vivi in un condominio.

Hanno diritto di partecipare:

• I proprietari degli appartamenti
• Gli usufruttuari, che possono partecipare e votare per questioni relative all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni
• I nudi proprietari, che possono partecipare alle delibere riguardanti riparazioni e manutenzione straordinaria, modifiche delle destinazioni d’uso delle parti comuni, innovazioni e ricostruzioni
• Gli inquilini in affitto, In alcuni casi possono partecipare alle assemblee e votare su determinate questioni, come quelle relative ai servizi comuni, ma la loro partecipazione e i relativi diritti di voto possono variare in base alle disposizioni di legge e alle condizioni specifiche previste dal contratto di locazione. 
• I comproprietari, che devono designare un unico rappresentante con diritto di voto, anche se tutti possono partecipare alla discussione
• I delegati, poiché ogni avente diritto può farsi rappresentare in assemblea tramite delega scritta
• Possono inoltre partecipare, se invitati per specifiche necessità:
• Tecnici e consulenti per illustrare progetti o lavori
• Il segretario verbalizzante
• L'amministratore di condominio

È importante sottolineare che il diritto di partecipazione va esercitato secondo le modalità previste dal regolamento condominiale laddove esistente e nel rispetto delle norme sulla privacy quando vengono trattati dati sensibili dei condomini.

L’assemblea di condominio è un organo collegiale che è in grado di prendere decisioni sulla vita dell’edificio, ovvero sulle parti comuni che ogni proprietario utilizza. La legge italiana ha previsto le regole principali che la governano all’interno del Codice Civile.

È importante che chi abita in un condominio sia consapevole che la maggior parte delle decisioni possono essere prese dall’assemblea, perché l’amministratore di condominio, spesso una figura esterna, ha ruoli molto circoscritti. L’amministratore è infatti un consulente che si occupa di tenere i registri e la contabilità delle utenze comuni e di sollecitare, eventualmente, provvedimenti o opere che divengono necessarie nel rispetto delle norme e delle leggi in vigore.

L’amministratore è anche colui che formalmente convoca la riunione ordinaria almeno una volta l’anno. Ogni condomino, però, in casi particolari (urgenze, provvedimenti da prendere, fatti accaduti da discutere), può farsi promotore di un’assemblea straordinaria che si tiene purché raccolga il favore di almeno un sesto del valore millesimale dell’edificio. 

Un’assemblea di condominio, come detto, può essere ordinaria o straordinaria. 

• L’assemblea ordinaria viene convocata almeno una volta l’anno dall’amministratore di condominio per questioni correnti, ad esempio per l’approvazione del bilancio o per l’esposizione del preventivo delle spese annuali o di opere necessarie.
• Non c’è reale differenza giuridica tra i ruoli e i compiti di un’assemblea ordinaria o straordinaria ma si può dire straordinaria un’assemblea convocata su richiesta di alcuni condomini oppure tutte le volte che la riunione è chiamata per esprimere parere su questioni specifiche e non ricorrenti.

Ordine del Giorno dell’assemblea di condominio

Ogni assemblea deve prevedere un Ordine del Giorno che deve essere inviato ai condomini insieme alla convocazione dell’assemblea.

Sia in un’assemblea ordinaria che straordinaria, è sempre possibile chiedere di discutere un argomento anche quando non è inserito nell’ordine del giorno, chiedendo di prevederlo tra le “varie ed eventuali” in coda a ogni Ordine del giorno.

In questo caso, però, si potrà discutere dell’argomento “fuori programma” ma non si potrà procedere al voto, ovvero alla delibera, che dovrà essere rimandata a successiva assemblea, come specifica l’articolo 1105 del Codice Civile³.

Se si tratta di una riunione ordinaria, sarà l’amministratore di condominio ad occuparsi della convocazione e deve giungere in forma scritta a tutti i condomini almeno cinque giorni prima dell’appuntamento. 

L’assemblea deve essere convocata almeno una volta l’anno.

Se invece hai qualche questione urgente da discutere con gli altri condomini puoi farlo consultandoli direttamente, al di fuori dell’assemblea, ma questo non avrà un rilievo formale né permetterà di prendere decisioni sulle parti comuni.

Ad esempio, se ci sono problemi di sicurezza per il portone che chiude male o se vuoi richiamare l’attenzione su lavori di manutenzione, puoi accordarti con altri condomini e convocare un’assemblea straordinaria.

Convocazione dell’assemblea straordinaria: come richiedere una riunione

Per farlo occorre avere il parere favorevole di almeno un sesto del valore millesimale dell’edificio, ovvero del numero di condomini necessario e sufficiente a rappresentare questa quota di proprietà nel condominio. Una volta ottenuto questo, si può esporre congiuntamente la richiesta all’amministratore di condominio che deve convocare l’assemblea entro dieci giorni dalla richiesta, con la stessa procedura dell’assemblea ordinaria.

In caso l’amministratore non proceda con la convocazione, i condomini possono provvedere direttamente alla convocazione⁴.

Le discussioni in un contesto articolato come può essere quella di un condominio possono essere abbastanza normali.

In situazioni conflittuali bisognerebbe sempre evitare di agire d’istinto senza ascoltare il parere di un esperto. Questo potrebbe comportare un ritrovarsi come si suole dire “dalla parte del torto”, pur avendo una valida motivazione alla base. Per questo è fondamentale non commettere errori sin dalle prime assemblee: la materia condominiale è complessa, perciò, ti consigliamo il supporto di un legale che possa fare luce su meccanismi non semplici da comprendere, come sono quelli che regolano le decisioni collegiali, le discussioni e nei casi limite i litigi.

In relazione alla vita condominiale e alla  gestione della propria casa può essere utile una polizza che includa la garanzia Tutela Legale come Allianz ULTRA Casa e Patrimonio che  garantisce il rimborso delle spese legali in caso di:

• controversie derivanti dalla proprietà dei locali di abitazione, del loro contenuto e delle loro pertinenze, comprese le controversie di natura condominiale e/o con il condominio;
• controversie derivanti da contratti relativi all’abitazione assicurata, al suo contenuto e alle sue pertinenze; 
• controversie relative alla locazione dei locali di abitazione assicurati, a condizione che l’Assicurato sia il conduttore per riscossione dei canoni di locazione e delle spese condominiali e per la procedura di sfratto per morosità;
• le controversie derivanti da eventuali contratti di locazione stagionale, che non superino la durata massima di sei mesi, nei quali l’Assicurato sia il conduttore.