Affittare casa: assicurazione per un B&B

Negli ultimi anni stiamo assistendo ad un vero e proprio boom di affitti di case per le vacanze sia degli italiani che degli stranieri¹. L’Istat ha censito oltre 192 mila esercizi extra-alberghieri nel nostro Paese, per un’offerta complessiva di circa 5,2 milioni di posti letto che si mostra in continua crescita².

Il Bed&Breakfast è considerato una soluzione interessante perché può permettere un’esperienza diversa dal tradizionale hotel, più domestica e autentica spesso con la disponibilità di ambienti più ampi e una serie di servizi accessori che possono rendere l’ambiente molto “familiare”, dalla disponibilità di una cucina, all’uso di elettrodomestici come lavatrice o asciugatrice, o del ferro da stiro, etc.

Allo stesso tempo, grazie alle piattaforme online che consentono di promuovere in qualsiasi periodo dell’anno l’appartamento o la proprietà, trovare ospiti può essere particolarmente semplice.

È così che molti italiani trasformano la seconda casa in una potenziale fonte di reddito che potrebbe sostenere anche i costi di gestione della proprietà.

Un investimento, dunque, che per nessun motivo dovrebbe costituire un rischio.

Nel caso degli affitti di singole stanze o interi appartamenti ‘a breve termine’ si parla di locazione turistica in quanto gli inquilini si trattengono solo temporaneamente, generalmente fino ad un massimo 30 giorni e per finalità turistiche. In questo caso potremmo riferirci a due situazioni:

• affitti saltuari che, cioè, vengono concessi occasionalmente e in modalità non imprenditoriale. Si tratta del semplice affitto di una stanza o appartamento senza garantire alcun servizio aggiuntivo e svolto, come dice la definizione, in modo saltuario, cioè occasionale e non continuativo. Questa possibilità rientra nelle regole dettate dal codice civile così come l’affitto a lungo termine (art. 4 D.L. n. 50/17).
• affitti abituali o svolti in modalità imprenditoriale, tramite le cosiddette “strutture ricettive extra alberghiere” (come case-vacanze, affittacamere e B&B), che offrono, proprio come un albergo, la disponibilità di una o più camere continuativamente durante l’anno, insieme ad o più servizi accessori come le pulizie, il cambio lenzuola/biancheria o la colazione. Questo tipo di locazione è disciplinato dal decreto legislativo 79/2011 (cosiddetto Codice del turismo) e da apposite leggi regionali che possono prevedere obblighi variabili per i rispettivi conduttori.

Dal 1 settembre 2024 è obbligatorio per gli affitti brevi il Codice identificativo nazionale (Cin), che dovrà sempre essere esposto sia per gli annunci online che per l’esposizione nelle strutture ricettive fisiche.

L’iscrizione alla banca dati delle strutture ricettive dà la possibilità anche a Bed&Breakfast di ottenere il Cin (Codice Identificativo Nazionale per le strutture turistico-ricettive e gli immobili in locazione breve o turistica), ovvero un Codice Identificativo Nazionale, una specie di “bollino” che sarà rilasciato solo alle strutture che dimostrino di essere in regola con gli obblighi di legge.

Nel caso degli affitti brevi questo significa che, per essere iscritti, gli appartamenti trasformati in struttura extra-alberghiera devono essere in regola dal punto di vista urbanistico e catastale e occorre dimostrare che i proprietari provvedano a tutte le incombenze di legge, dall'identificazione dei clienti alla raccolta e al versamento al Comune dell'imposta di soggiorno. 

Le normative alle quali i B&B devono conformarsi sono dettate da leggi regionali che possono prevedere differenti requisiti di base per avviare l’attività. Dunque, la prima cosa che dovresti fare se intendi avviare un’attività di B&B]è consultare le leggi vigenti sul tuo territorio. Successivamente sarà necessario aprire una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso il Comune nel quale si trova la casa da affittare.

In particolare, pur con delle piccole differenze regionali, per attivare la SCIA, è necessario:

• aprire una partita IVA
• iscriversi al registro delle imprese 
• essere in regola con i documenti relativi all’immobile (es. planimetrie, proprietà, adeguamento alle norme edilizie vigenti, etc.)
• l’assicurazione per i danni obbligatoria

Dall’introduzione del Decreto Legislativo 79/2011, gestire un Bed & Breakfast equivale a condurre una struttura ricettiva. Per questo motivo, dallo stesso anno, è obbligatorio anche per i B&B attivare un’assicurazione che copra la Responsabilità Civile, ovvero che tenga indenne il proprietario/esercente della struttura da eventuali danni causati involontariamente a terzi, clienti compresi.

Nel caso di bed and breakfast che svolgono una vera e propria attività imprenditoriale, proprio come avviene per gli alberghi (o altre strutture ricettive extra-alberghiere, come gli affittacamere) quasi tutte le leggi regionali prevedono l’obbligo di dotarsi di un’assicurazione che copra i rischi legati a possibili danni ai clienti.

In ogni caso, anche quando la legge non lo richiede espressamente, come in caso di bed and breakfast a conduzione familiare, con attività saltuaria e minore “ricambio” degli ospiti, i rischi per il proprietario/esercente della struttura restano gli stessi ed è quindi sempre consigliabile assicurarsi, magari personalizzando le coperture assicurative in base alle proprie esigenze. 

Professione Albergatore di Allianz è la soluzione assicurativa ideale per tutelare e proteggere la tua struttura ricettiva, sia essa un albergo, una pensione, un agriturismo, un campeggio, ma anche un bed and breakfast, una casa vacanza, o affittacamere.

Assicurare ai tuoi clienti un soggiorno sereno, tutelare i tuoi collaboratori nel lavoro quotidiano e proteggere in modo adeguato la tua struttura, sono scelte responsabili, anche se hai un piccolo business: rischiare non è mai la scelta più saggia.

Puoi assicurare la tua proprietà e quindi tutelare il tuo patrimonio così come faresti con un’assicurazione sulla casa, ma con qualcosa in più che è specificamente studiato per le esigenze di chi ospita altre persone.