Accollo di mutuo: quando conviene davvero e come funziona

Nelle compravendite, infatti, il notaio verifica con la banca l’importo residuo del mutuo, accerta che tutte le rate dovute siano state pagate e comunica al compratore quale quota di debito sta effettivamente rilevando.

Essendo l’ipoteca già iscritta, può consentire di ridurre i costi di iscrizione di una nuova ipoteca e si risparmia anche istruttoria e perizia. Si paga il rogito di compravendita, e, se non si stipula un nuovo mutuo, possono non essere necessari i relativi atti e costi con potenziale impatto sul costo complessivo.

Dal punto di vista giuridico, l’accordo tra venditore e nuovo debitore è efficace indipendentemente dal consenso della banca ( art. 1273 Codice Civile). 

Tuttavia, questo non significa automaticamente che la banca riconosca il nuovo debitore o che liberi il debitore originario. Esistono infatti diverse possibilità quando si parla di accollo di un mutuo, soprattutto in tema di responsabilità verso il creditore. Se l'istituto di credito non ratifica l'accordo, possono non prodursi gli effetti desiderati nei suoi confronti: l’accordo rimane valido tra le parti, ma chi lo ha stipulato originariamente può rimanere obbligato verso la banca. È proprio da qui che nasce la differenza tra accollo cumulativo e accollo liberatorio.

Capire la differenza tra le due tipologie è essenziale per non ritrovarsi con brutte sorprese. Quando l’accordo prevede che il mutuo passi all’acquirente senza liberare il venditore, si parla di accollo cumulativo. In questo scenario, il vecchio debitore resta obbligato in solido nei confronti del creditore, insieme al nuovo. Se l’accollante smette di pagare, la banca può chiedere il denaro a entrambi. È una forma molto diffusa perché per la banca è più sicura e richiede meno verifiche.

Nell’accollo liberatorio, invece, il venditore viene completamente liberato dal debito e la banca può rivalersi solo sul nuovo mutuatario. Per concedere questa liberazione, però, la banca deve valutare il cosiddetto "merito creditizio" dell’accollante, cioè deve richiedere documenti, controllare il reddito, verificare la stabilità lavorativa e le garanzie. In pratica, può svolgere verifiche analoghe a quelle di una valutazione creditizia per verificare l'affidabilità del debitore. In questi casi, non è detto che conceda il suo accordo per procedere all'accollo del mutuo.

Per il venditore, l’accollo liberatorio è il più sicuro, perché chiude definitivamente ogni responsabilità sul mutuo. Per l’acquirente, l’operazione può apparire simile nel breve periodo, ma può influenzare la negoziazione con la banca e le condizioni di ingresso.

L’accollo è un’opzione che si presta a diversi scenari. Il più frequente è l’acquisto di una casa sulla quale insiste ancora un mutuo ipotecario, parzialmente insoluto. Il compratore, invece di avviare un nuovo finanziamento, subentra al mutuo, pagandone le rate restanti, alle condizioni esistenti. Questa scelta è vantaggiosa quando si vogliono limitare i costi iniziali oppure quando il mutuo già acceso presenta tassi più convenienti di quelli attuali.

Un altro caso molto comune riguarda le separazioni consensuali. Se due ex coniugi hanno un mutuo cointestato e uno dei due desidera mantenere la casa e accollarsi la quota dell’altro, l’accollo è la strada più logica. Perché il coniuge uscente sia davvero liberato, però, è indispensabile che la banca autorizzi un accollo liberatorio. Senza questo passaggio, il mutuo resta comunque in capo a entrambi, anche se uno solo paga.

L’accollo è spesso utilizzato anche nelle compravendite dirette con i costruttori. In questi casi il costruttore ha già un mutuo che viene frazionato per ogni unità abitativa. L’acquirente può accollarsi la parte del mutuo relativa al proprio appartamento, evitando di attivare un nuovo finanziamento. È però fondamentale verificare le condizioni del mutuo originario, i tassi applicati, eventuali clausole penalizzanti, i costi di frazionamento e di subentro.

I vantaggi possono essere di natura molto pratica.

Innanzitutto, l'accollo del mutuo può consentire di risparmiare sulle spese per l'acquisto di un immobile. Se non devi aprire un nuovo mutuo, puoi evitare o ridurre alcune spese tipiche di un nuovo finanziamento (ad esempio istruttoria, perizia, imposta sostitutiva e oneri legati a una nuova iscrizione ipotecaria), a seconda del caso e delle condizioni applicate. Anche le spese notarili potrebbero essere più leggere, perché il rogito riguarda solo la compravendita. In un periodo in cui i costi sono un po’ ovunque in aumento, non è un aspetto di poco conto.

Oltre al risparmio, c’è un altro beneficio: la velocità. Le pratiche possono essere più rapide e la compravendita può risultare più snella.

L’accollo può rivelarsi conveniente anche quando il venditore ha ottenuto anni prima un mutuo a tasso particolarmente vantaggioso rispetto alle condizioni attuali. In questo caso subentrare significa potersi avvantaggiare di condizioni migliori di quelle che si troverebbero oggi sul mercato.

Non tutti i casi sono favorevoli. Se il mutuo esistente presenta condizioni peggiori rispetto alle offerte disponibili sul mercato, subentrare rischia di essere uno svantaggio. Lo stesso vale quando la banca non è disposta a concedere un accollo liberatorio. In questo caso il venditore rimane esposto e potrebbe non essere un accordo equo per entrambe le parti.

Attenzione anche alle situazioni in cui l’immobile presenta criticità urbanistiche o ipoteche pregresse non chiare. L’accollo non risolve eventuali problemi legati alla casa: tu prendi il mutuo, ma eventuali nodi legati all’immobile restano tali.